In onze advies praktijk hebben wij regelmatig overleg met onze cliënten die professioneel actief zijn in het vastgoed. Een terugkerend item is daarbij het transformatie project van vastgoed in privé eigendom naar een verhuurd object.
In dat geval speelt bijna altijd de vraag en de wens om het vastgoed in zowel de transformatiefase als in de verhuur periode in box 3 te kunnen alloceren (inkomen uit sparen en beleggen, forfaitair belast), om zodoende de beste fiscale uitkomst te hebben.
Dit blijft altijd uiterst risicovol, zeker in het geval er reeds sprake is van exploitatie van vastgoed(handel) in een BV vorm, en professionele kennis van de eigenaar / DGA.
De Inspecteur kan daarbij namelijk stellen dat de transformatie fase zich afspeelt in de belaste sfeer van box 1 (met een maximaal progressief tarief van ca 52%), en met daarbij een hard afrekeningsmoment wanneer het vastgoed klaar is voor de verhuur, en fiscaal gezien overgaat naar box 3.
Belaste overgang van het vastgoed van box 1 naar box 3
In dat geval wordt het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van het vastgoed in verhuur klare staat minus de kostprijs van het project, belast in box 1 (52% belasting), zonder dat sprake is van een daadwerkelijke (cash) opbrengst voor de eigenaar.
Vervolgens wordt het vastgoed daarna wel geacht weer te kwalificeren onder de noemer van ‘normaal vermogensbeheer’ en vindt verdere heffing plaats in box 3 (forfaitaire belasting over de woz waarde minus leegwaarderatio minus financiering, in het geval van een woning). Het leed is dan echter al geschied.
Een simpel rekenvoorbeeld:
Aankoop vastgoed € 2.000.000
Kosten verbouwing transformatie € 1.000.000
Totale kostprijs € 3.000.000
Waarde economische verkeer in verhuurklare staat € 5.000.000
Belastingheffing in box 1 over : € 5.000.000 -/- € 3.000.000 x ca 52% = € 1.040.000
Een uiterst pijnlijke uitkomst, die in de recente rechtspraak in zijn volle omvang helaas weer de revue passeerde:
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 4 juli 2019, 17/876, ECLI:NL:RBZWB:2019:3127
X (belanghebbende) is dga van een bv die zich bezig houdt met de ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed.
X houdt zelf ook vastgoed in privé. X koopt een voormalig postkantoor en transformeert het tot een fietskelder-luxe winkel-design hotel annex sportschool. X gaat de ruimten verhuren.
De rechtbank oordeelt dat de ’transitie’ kwalificeert als een werkzaamheid. De door een werknemer van de eigen vennootschap verrichte (coördinatie- en toezicht)werkzaamheden worden aan A toegerekend.
De rechtbank is verder van oordeel dat de werkzaamheden meer inhielden dan normaal vermogensbeheer. Door de werkzaamheden is het pand in een betere marktpositie gebracht. Ook zijn de jaarlijkse huuropbrengsten hoger.
De rechtbank berekent de waardestijging vanaf het moment van de aanvraag van de bouwvergunning op € 2.361.038.
Deze uitspraak laat zien dat de rechter het standpunt van de fiscus bevestigt.
De DGA in kwestie mocht ruim € 1 miljoen belasting afrekenen in box 1, zonder daadwerkelijk opbrengst te hebben !
Er zijn in de praktijk gelukkig een aantal mogelijkheden om deze heffing te kunnen voorkomen.
Tijdig voorsorteren en goed advies is dan essentieel. Onze partner fiscaal vastgoedspecialist Henk-Jan Garnaat helpt u er graag bij. Neem gerust contact met hem op!
